Es sind markige Worte, die Philipp Müller an die Bauherren richtet: «Hört auf mit dem Bau von Mietwohnungen in Gegenden, wo die Leerstandsziffer höher als zwei Prozent ist», sagt der Aargauer Ständerat im «Blick». Er reagiert damit auf den stark gestiegenen Leerwohnungsbestand.

Nimmt man Müller beim Wort, müssten in fast der Hälfte der Fricktaler Gemeinden die Baukrane abgebaut werden. Denn in 15 der 32 Gemeinden liegt die Leerwohnungsziffer über zwei Prozent. Dies zeigt eine AZ-Auswertung der kantonalen Statistik (siehe Tabelle). Spitzenreiter ist dabei Wittnau mit einem Leerstand von 7,65 Prozent; keine Chance auf eine Wohnung hatte man am 1. Juni dagegen in Oeschgen: Hier lag die Leerwohnungsziffer im Sommer bei 0,0 Prozent.

So viele Wohnungen stehen im Fricktal leer

Auffallend ist, dass viele kleinere Gemeinden in den Seitentälern eine hohe Leerwohnungsziffer aufweisen. Das dürfe man nicht überbewerten, sagt Lukas Rüetschi von Remax Oberes Fricktal. «In diesen Dörfern hat es oft sehr wenige Wohnungen. Da treiben schon wenige leerstehende Wohnungen die Ziffer in die Höhe.»

Neubauwohnungen gefragt

Generell stellt aber auch Rüetschi fest: «Es ist in den letzten eineinhalb Jahren schwieriger geworden, Wohnungen zu vermieten.» Die Situation sei nicht dramatisch, aber man müsse sie im Auge behalten. Aktuell präsentiere sich die Situation am Markt wie vor 10, 15 Jahren. «Der Wettbewerb spielt wieder», so Rüetschi. Das sei in den letzten Jahren nicht immer der Fall gewesen.

Eine Einschätzung, die Adrian Ackermann von der Ackermann Immobilien AG teilt. «Neubauwohnungen an guter Lage funktionieren nach wie vor gut», sagt er. Unter Druck kämen dagegen bestehende Liegenschaften, die älter als zehn Jahre seien. «Sie weisen einen niedrigeren Ausbaustandard als Neubauwohnungen auf, was sich bei der Vermietung als Erschwernis entpuppt.» Rüetschi hat festgestellt, dass dadurch vermehrt private Vermieter auf Remax zukommen, die bislang keine Probleme hatten, ihre Wohnungen zu vermieten. Und auch Reto Kuoni, Leiter der Jakob Müller Immobilien AG, bestätigt den Trend zu Neubauwohnungen.

«Ältere Wohnungen sind oft schwerer vermittelbar, weil sich die Mieter einen höheren Standard wünschen.» Eine Waschmaschine-Tumbler-Einheit in der Wohnung beispielsweise sei heute fast ein Muss – «selbst in kleinen Wohnungen», so Ackermann. Und auch Steamer und elektrische Storen findet man heute in vielen Mietwohnungen. «Die Mieter sind anspruchsvoller», hat Ackermann beobachtet.

Der Trend zum Neuen führt dann oft zum dorfinternen Wechsel: Die Mieter ziehen im gleichen Ort in eine neue Wohnung – mit mehr Komfort und zu nur wenig höherem Preis. So erklärt sich Werner Müller, Gemeindeammann von Wittnau, auch die hohe Leerwohnungsziffer in seinem Dorf. Allein die Wohnbaugenossenschaft brachte in den letzten Monaten 20 Mietwohnungen auf den Markt und auch daneben wurde viel gebaut.

«Das hat zu einem Wohnungswechsel innerhalb des Dorfes geführt», mutmasst Müller. Er weiss, «dass wir derzeit ein Überangebot haben». Per Juni waren 41 Mietwohnungen frei.
In Frick dagegen sind trotz Bauboom nur 14 Mietwohnungen frei. In der neuen Überbauung «Ob em Dorf» etwa sind ausser einer alle 66 Mietwohnungen besetzt. Zentrumsgemeinden wie Frick seien noch immer ein gutes Pflaster, sagt Kuoni. Insgesamt bewirtschaftet die Jakob Müller Immobilien AG im Fricktal rund 350 Mietwohnungen.

Schwieriger ist die Situation in den Seitentälern. Hier stellt Kuoni nach wie vor eine gewisse «Landflucht» fest. Eine Einschätzung, die Adrian Ackermann teilt. Mietwohnungen seien besonders in Frick, Gipf-Oberfrick, Rheinfelden, Möhlin und Kaisten gefragt.

Markt ist gesättigt

Einen Grund für den Bauboom ortet Ackermann an der Zinsfront. «Die Zinsen sind tief und an der Börse mangelt es an Alternativen.» Gerade Pensionskassen befeuerten den Wohnungsbau, da sie mit anderen Anlagen die nötige Rendite kaum mehr erwirtschaften können.

Ackermann ist wie Kuoni überzeugt: «Der Markt ist zusehend gesättigt.» Die Jakob Müller Immobilien AG ist deshalb bei neuen Projekten «zurückhaltend», wie Kuoni sagt. Auch, weil unklar ist, wie sich die Umsetzung der Masseneinwanderungs-Initiative auswirken wird. Bereits jetzt spüre man auf dem Immobilienmarkt, dass die Zuwanderung zurückgegangen sei, sagt Ackermann.

Kuoni hofft «auf eine Drosselung» beim Bautempo. Denn: «Leerstände helfen niemandem.» Auch Rüetschi hält eine Verlangsamung «für wünschenswert».
Für die Mieter indes hat die Marktentwicklung durchaus Vorteile: Die Mietpreise kommen unter Druck. «Wenn die Nachfrage kleiner als das Angebot ist, muss sich der Preis volatil zeigen», sagt Kuoni und Rüetschi wagt die Prognose: «Die Mieten werden tendenziell sinken.»