Die Belegschaft des Binninger Altersheims wurde vergangene Woche vom Stiftungsratspräsidenten Markus Metz über den schnellen Abgang ihres Geschäftsführers informiert. Differenzen seien entstanden «bei der Erarbeitung der strategischen Ausrichtung der Stiftung und vor allem in Hinblick auf die operative Umsetzung». Nun zeigen Recherchen, was sich hinter dem Wolkengebilde verbirgt: Der Stiftungsrat treibt einen möglichen Verkauf der Immobilien voran, die Geschäftsführung jedoch konnte nicht an die Sinnhaftigkeit eines solchen Vorgehens glauben.

Metz bestätigt auf Anfrage, dass Pläne gewälzt würden, die Immobilien zu verkaufen und wieder zurückzumieten, was auch als «sell and rent back»-Verfahren bekannt ist. Es sei nichts entschieden, sagt Metz. Der Stiftungsrat sehe sich aber verpflichtet, alle möglichen Optionen zu prüfen. Insbesondere sei mit den Immobilien durch Fremdvermietung und Verwaltung ein Aufwand verbunden. Da stelle sich die Frage, ob sich die Stiftung nicht auf ihr eigentliches Geschäft, den Betrieb eines Alters- und Pflegeheims, konzentrieren soll. Die vorliegenden Informationen zeugen jedoch von mehr als von blossen Sondierungen. Insbesondere mit der Verit Investment Management wurden intensive Berechnungen angestellt.

Die Stiftung führt die zwei Alterszentren Langmatten und Schlossacker und hält zudem eine Parzelle als Landreserve. Neuere Immobilienbewertungen haben ergeben, dass diese zusammen einen Wert von rund 60 Millionen Franken haben. In den Büchern der Stiftung sind sie noch mit rund 30 Millionen Franken aufgelistet.

Sehr variabler Kaufpreis

Eine erste Offerte von Verit lag über dem Schatzungspreis. Damit wäre zwar vordergründig viel Geld in die Stiftungskasse geflossen, doch Verit hätte jährliche Mietkosten in Höhe von rund 3,5 Millionen Franken in Rechnung gestellt, was das Betriebsbudget gesprengt und die Stiftung operativ in die roten Zahlen geführt hätte.

Die neuen und verbindlichen Offerten der Verit schlagen zwei Varianten vor: Entweder verkauft die Stiftung die Immobilien für 45,6 Millionen Franken und zahlt jährlich zwei Millionen Franken Miete. Oder die Stiftung ist mit einem Verkaufpreis von 38,7 Millionen Franken zufrieden und muss dafür jährlich nur 1,7  Millionen an Mietkosten aufbringen.

Raiffeisen bringt das Geld

Der Kauf des Binninger Altersheims wäre auch für Verit eine Premiere. Die Firma betreut seit 2014 für die Raiffeisenbank deren «Futuro Immo Fonds», der gemäss dem letzten vorliegenden Abschluss über Vermögenswerte von rund 190 Millionen Franken verfügt, im September zudem eine Kapitalerhöhung um 70 Millionen vorgenommen hat. Er verfügt entsprechend über genügend liquide Mittel, um die Altersheime Binningen als grösste bisherige Einzelinvestition zu stemmen.

Gesundheitsimmobilien stehen seit einigen Jahren auf der Wunschliste von Investoren. Alters- und Pflegeheime wie Spitäler sind ein «Wachstumsmarkt». Sie gelten zwar nicht als die grossen Renditebringer, doch die Mieter sind langfristig gesichert und im Krisenfall staatlich abgesichert. Swiss Prime Site, eine der grössten Spieler im Markt, hält sich mit Tertianum sogar eine eigene Kette privater Altersheime.

Metz sagt, ein Verkauf der Liegenschaften müsste sich für die Stiftung auch rechnen. Die bisher vorliegenden Rechnungen zeigen allerdings, dass in Binningen in spezifischer Weise kalkuliert wird: Entscheidend ist nicht wie üblich ein möglichst hoher Verkaufspreis, sondern vielmehr eine möglichst tiefe Miete. Eine solche könnte ein Investor allerdings leicht anbieten, wenn er für die Immobilien lediglich zwei Drittel des eigentlichen Verkaufswertes bezahlen müsste, wie eine der Verit-Varianten vorsieht.

Selbst bei einem hohen Verkaufserlös ist jedoch unklar, was der Stiftung an Kapital überhaupt noch übrig bleiben würde. Denn als erstes müssten Hypotheken in Höhe von 30 Millionen Franken zurückbezahlt werden. Dann haben Kanton sowie die Gemeinde den 42-Millionen-Franken teuren Neubau Schlossacker tatkräftig mitfinanziert. Metz sagt denn auch, dass selbstverständlich «gemäss den gesetzlichen Vorschriften» diese Subventionen wieder zurückbezahlt würden.

Die Geschäftsleitung sah im Zahlenspiel keine Zukunft. Metz sagt, dass die Pläne nun mit den politischen Behörden diskutiert würden: «Wir machen nichts ohne den Gemeinderat». Ende Jahr, so Metz, soll Klarheit herrschen.