Die Idee ist verlockend, denn die Hypothekarzinsen sind nach wie vor sehr tief und der Kauf von Immobilien somit attraktiv. Doch eines vorweg: mit super Rendite ist nicht zu rechnen. Experten sprechen in der Regel von 2 bis 3 Prozent. Und: Wer das Eigentum vermieten will, steht automatisch auch vor Managementfragen. Soll ich mich selbst um die Vermietung kümmern und mit Mietern auseinandersetzen? Was kosten Handwerker für einen möglichen Unterhalt von Garten und Umschwung? Wer übernimmt die Hauswartung, falls es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt.

Vor einem Kauf von zur Vermietung stehenden Immobilien, sollten am Kauf Interessierte zudem kalkulieren, ob sich mit der Miete eine ansprechende Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erzielen lässt. Als Besitzer müssen Sie sich bewusst sein, dass je nach aktueller Wirtschaftssituation die Liegenschaft auch längere Zeit leer steht oder, dass die Mieter plötzlich nicht mehr bezahlen können. Des Weiteren sollten Anleger dringend abklären, ob sie bei der Finanzierung eines Renditeobjekts Pensionskassenkapital vorbeziehen können.

Wohneigentum bleibt für Private weiter attraktiv

Generell gilt, die Marktentwicklung gut im Auge zu behalten. So lohnt sich der regelmässige Blick auf den «SWX IAZI Private Real Estate Price Index». Dieser wies beispielsweise für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (EWO) im 4. Quartal 2017 einen Anstieg von 0.7 % aus. Auf Jahresbasis betrachtet stagnierte das Preiswachstum im 4. Quartal und notierte wie im Vorquartal einen Wert von 2.5 %.

Das Preiswachstum für EWO legte mit 0.5 % im 4. Quartal leicht zu. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt die Wachstumsrate 1.9 % und hat sich also lediglich minim verändert (Vorquartal: 1.8 %).

Zum Stillstand gekommen ist die Preisentwicklung im 4. Quartal bei Einfamilienhäusern. Dieser Wert liegt mit 0.9 % nur minim tiefer als der Vorquartalswert von 1.0 %. Auf Jahresbasis betrachtet pendelte sich das Preiswachstum unverändert bei 3.2 % ein.

Rückläufige Preisentwicklung bei Renditeobjekten möglich

Bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) ist das Preiswachstum für das 4. Quartal 2017 im Vergleich zu EFH und EWO mit 1.7 % immer noch markant. Auf Jahresbasis gesehen zeigt sich die Entwicklung noch deutlicher. Das Preiswachstum liegt bei 6 %, was einer Veränderung von 1.5 % zum Vorquartal gleichkommt. «Im Anlagesegment dauert der Preisschub noch an», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. «Die wachsenden Leerstände – vor allem in der Peripherie – und der Druck auf die Mietpreise vermindern die Attraktivität von Renditeobjekten, was sich mittelfristig in einer rückläufigen Preisentwicklung widerspiegeln dürfte.»

Die Performance der MFH beträgt im 4. Quartal 2.5 % (Vorquartal 2.4 %). Auf Jahresbasis betrachtet beträgt sie 9.5 % (Vorquartal: 8.0 %). Als Performance wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Wichtig: Rechtliche Fragen vor dem Kauf klären

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten auch alle rechtlichen Fragen geklärt werden. Egal, ob die Liegenschaft im In- oder Ausland ist, sollten Sie sich schlau machen, welche Steuern anfallen. Auch in der Schweiz gibt es je nach Kanton andere Gesetze. So erheben einige Kantone eine Liegenschaftssteuer auf dem Grundeigentum, andere nicht. Auch das Mietrecht ist ein wichtiges Thema. Im Kanton Genf beispielsweise dürfen Vermieter nach einer Immobiliensanierung nicht sofort die Miete erhöhen.

Reich werden Sie mit einer einzigen Immobilie kaum. Ausser Sie kaufen ein Objekt in einer Region, wo gerade eine neue S-Bahnstrecke entsteht. Wer sein Geld wirklich gewinnbringend in Immobilien anlegen möchte, braucht laut Fachleuten mehr als eine Eigentumswohnung. Mindestens fünf bis sechs Wohnungen sollten es sein, damit der Aufwand für die Verwaltung und das Risiko minimiert werden können. Nur ein gesundes Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen mache Immobilien als Kapitalanlage attraktiv. Doch warum nicht einfach mal klein anfangen? Beispielsweise mit einer Eigentumswohnung.

Im Zweifelsfall Experten beiziehen

Der Marktwert eines Renditeobjekts kann online (www.iazi.ch) mit der sogenannt hedonischen Methode oder der Ertragswertmethode oder durch einen Experten mit Besichtigung der Liegenschaft vor Ort ermittelt werden. Die hedonische Methode bestimmt den Wert durch einen Vergleich mit den effektiv bezahlten Preisen vergleichbarer Objekte. Die Ertragswertmethode bestimmt den Wert indem sie die (effektiven oder zukünftigen) Nettomieteinnahmen ermitteln und mit einem geeigneten Zinssatz kapitalisiert, der in der Praxis je nach Lage und Risiko einige Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für Hypotheken liegen kann. Dieser Kapitalisierungsfaktor schliesst neben Zins- und Amortisationskosten alle Ausgaben für Unterhalt, Verwaltung und Abschreibungen sowie Rückstellungen für Mietzinsrisiken ein.

Bitte auch immer die Nebenkosten mit berechnen. Damit gemeint sind beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung. Und zum Schluss der Tipp von Donato Scognamiglio für Personen, die zum ersten Mal in Immobilien investieren möchten: «Lassen Sie sich von Experten beraten.»