Die Kosten und Pflichten, die der Kauf eines Bauernhauses mit sich bringt, sind nicht zu unterschätzen. Damit der Traum nicht zu einem Alptraum wird, überlegen und planen Sie den Kauf gut.

Bauernhaus kaufen: Gute Vorbereitung ist das A und O

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Bauernhaus begeben, sollten Sie sich über Ihre Vorstellungen und Bedürfnisse im Klaren sein. Ist der eine bereit für das Landleben in vollkommener Abgeschiedenheit, so möchte der andere zwar dem Grossstadt-Trubel entfliehen, doch nicht völlig abgeschieden sein.

Es ist deshalb hilfreich, sich vorab folgende Fragen zu stellen:

  • Suche ich ein alleinstehendes Bauernhaus oder benötige ich weitere Gebäude wie z. B. eine Scheune (für landwirtschaftliche oder auch für agrotouristische Zwecke wie Schlafen im Stroh; derzeit bieten rund 100 Bauernhöfe in der Schweiz diese Logiermöglichkeit an)?
  • Wie gross sollen Wohn- und Grundstückfläche sein?
  • Welche Art von Boden benötige ich für allfällige landwirtschaftliche Tätigkeiten?
  • Wie soll das Bauernhaus gelegen sein – möglichst abgelegen oder stadtnah?
  • Für Käufer, die weiterhin in der Stadt arbeiten oder trotz Landleben die Vorzüge der Stadt nicht gänzlich aufgeben wollen: Wie lange soll mein maximaler Arbeitsweg sein? Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Für Familien: Gibt es in der Nähe einen Kindergarten und eine Schule?
  • Soll sich im Gebäude eine zusätzliche Wohnung befinden, die ich untervermieten kann?
  • Worauf möchte ich auf keinen Fall verzichten?

Bei all diesen Überlegungen ist es von Vorteil, das Landleben zu kennen. Wer selbst auf dem Land aufgewachsen ist, kennt die Vor- und Nachteile dessen und benötigt nicht so viel Vorstellungskraft wie Personen, die in der Stadt aufgewachsen sind. Diese sollten sich besonders gut informieren.

Nebenkosten vor dem Kauf eines Bauernhauses beachten

Neben all diesen Fragen ist natürlich die Frage nach den Kosten entscheidend. Viele unterschätzen die Höhe der Nebenkosten, die beim Kauf eines Bauernhofs anfallen. Auch die Sanierungs- und Modernisierungskosten sind bei einem Bauernhof in der Regel höher als bei anderen Immobilien.

Wer handwerkliches Geschick besitzt, kann natürlich vieles selbst machen und so Kosten sparen. Dennoch gibt es Baumassnahmen, die in jedem Fall von einem Fachmann durchgeführt werden sollten. Dazu zählen Elektroinstallationen, Heizungsanlagen und die Wasserversorgung. Wird auf einen Fachmann verzichtet, können grössere Schäden in und am Haus entstehen – die dann weitere Kosten verursachen.

Bevor Sie einen Bauernhof kaufen, sollten Sie die Hilfe eines Experten (eines Architekten oder Bauleiters) in Anspruch nehmen, der die Immobilie auf eventuelle Mängel hin prüft. Ist beispielsweise der Zustand des Haupthauses gut, jener der Nebengebäude aber eher bedenklich, sollten Sie genau abwägen. Zwar ist das Haupthaus als Wohngebäude das Wichtigste, doch sollten Sie Kosten und Gefahren von maroden Nebengebäuden wie einer alten Scheune nicht unterschätzen – vor allem, wenn Sie mit Kindern oder Tieren leben möchten.

Wichtig ist auch das Alter des Bauernhauses:  Ein Fachwerkhaus, das schon einige hundert Jahre auf dem Buckel hat, ist in einer völlig anderen Bauweise gebaut als eine Stadtvilla aus dem frühen 20. Jahrhundert. Je nach Epoche und Baujahr gilt es die spezifische Bauweise zu berücksichtigen und das Haus auf die für die jeweilige Bauweise bekannten Mängel und Risiken untersuchen. Auch dabei kann Ihnen ein Experte zur Seite stehen.

Bauliche Einschränkungen durch den Denkmalschutz

Vergewissern Sie sich vor dem Kauf mit einem Blick in das Grundbuch über mögliche Ansprüche Dritter oder finanzielle Belastungen, die noch auf dem Haus lasten. Sind auf dem Grundstück Anbauten oder weitere Gebäude vorhanden, sollten Sie nachsehen, ob diese auch im Grundbuch vermerkt sind. Falls nicht, handelt es sich womöglich um nicht genehmigte Baumassnahmen. Für diese kann auch ein neuer Besitzer zur Verantwortung gezogen werden.

Im Grundbuch ist ausserdem vermerkt, ob es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, darf oft nur in gewissem Masse und unter Beachtung vieler Auflagen saniert werden. So müssen unter Umständen die Fassade oder andere besonders schützenswerte Elemente originalgetreu erhalten bleiben. Eine Sanierung kann dadurch sehr teuer werden. Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht und welche Auflagen sich daraus für die Sanierung ergeben, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde.

Tipps

  • Das Haus unbedingt von einem Fachmann begutachten lassen und sich ein ausführliches Gutachten ausstellen lassen.
  • Die Bausubstanz prüfen lassen. Mängel an tragenden Wänden oder Balken lassen sich nur schwer und kostenintensiv beseitigen.
  • Unbedingt die Bauweise und die bekannten Mängel aus der Bauzeit beachten (zum Beispiel auf Asbest oder Trinkwasserleitungen aus Blei achten).
  • Die Raumaufteilung beachten.
  • Möglichst genaue Kostenvoranschläge vom Profi einholen.
  • Die zu erwartenden Sanierungskosten grosszügig kalkulieren. Bei einem alten Haus stehen oft Arbeiten an, die anfangs nicht ersichtlich waren. Kaufpreis plus Sanierungskosten müssen noch immer einen realistischen Gesamtpreis ergeben.
  • Das Grundbuch einsehen und sicherstellen, dass das Haus frei von Ansprüchen Dritter ist und dass keine illegalen Anbauten existieren.
  • Genug Zeit für die Sanierung einplanen. Nicht alles kann gemacht werden, während man schon im Objekt wohnt.

Fazit: Beim Bauernhaus-Kauf pragmatisch bleiben

Die Möglichkeiten, die einem ein Bauernhaus eröffnet, sind nahezu unbegrenzt. Jeden Tag ergeben sich neue Ideen, Lösungen und Wege, die das Leben bereichern. Aber der Kauf birgt auch Risiken. Deshalb: Überlegen und rechnen Sie gut, bevor Sie einen Bauernhof kaufen.

Die Romantik des Landlebens ist verlockend – doch behalten Sie auch die Nachteile im Blick. Prüfen Sie Lage, ÖV-Anbindung und Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Spitäler, etc.) und berechnen Sie alle Kosten inklusive Nebenkosten, die auf Sie zukommen. Ziehen Sie unbedingt einen Experten oder Gutachter zu Rate, der die Immobilie auf Mängel überprüft. Kalkulieren Sie die Kosten grosszügig und planen Sie genug Zeit für alle Vorhaben ein. Dann können Sie Ihren Traum vom Landleben in vollen Zügen genießen.