Das Wappen Berlins zeigt einen aufrecht schreitenden Bären. Bezogen auf die Immobilienmärkte, müsste er Riesensprünge machen. Denn die Preise schiessen in die Höhe, und das schon seit geraumer Zeit. Gut dran ist, wer sich dort früh eingekauft hat. Zum Beispiel jene zwei Brüder, die 2012 eine Drei-Zimmer-Wohnung erwarben. Kostenpunkt des Objekts Jahrgang 1955: 1830 Euro je Quadratmeter. Renovierungen schraubten den Einstandspreis auf knapp 2300 Euro. 2017 entschlossen sich die Brüder zum Verkauf – für gut 5000 Euro je Quadratmeter und nach zahllosen Anfragen. Das bedeutet einen Gewinn von 117 Prozent.

Berlin als Hauptstadt, als Zentrum einer üppig spriessenden Start-up- Szene und allgemein als Metropole mit hohem Coolness-Faktor lockt weiter Investoren an. Laut einer Umfrage der Unternehmensberatung PwC und des Urban Land Institute liegt die Stadt an der Spitze der sechs attraktivsten Ziele in Europa – vor Frankfurt (Rang 2), München (4) und Hamburg (6).

Aufs ganze Land bezogen, dürfte in den Immobilientransaktionen Deutschland den traditionellen Spitzenreiter Grossbritannien 2017 übertreffen. Aber nicht nur die deutsche Hauptstadt erlebte in den vergangenen Jahren schwindelerregende Wertsteigerungen. In der Immo-Hauptstadt München werden schon 5800 Euro je Quadratmeter fällig – im Durchschnitt (Median), sagt ein Bekannter.

Das Schmuckstück im Portefeuille des Stuttgarter Immobilieninvestors Eberhard Brugger bilden sechs Wohnungen in Leipzig mit einer Durchschnittsgrösse von knapp 70 Quadratmetern. Erworben vor vier Jahren, dürften sie heute doppelt so viel wert sein, schätzt Brugger. «Bei diesem Erwerb war viel Glück im Spiel», räumt er ein. An einen Verkauf denkt er gleichwohl nicht, wie auch, wenn die laufende Bruttorendite bei acht Pro- zent im Jahr liegt.

Der Investor setzt vornehmlich auf die neuen Bundesländer und hier in erster Linie auf ältere Mieter. Die Zahlungsmoral im Osten sei einfach besser, hat er festgestellt, dasselbe gelte für Mieter im fortgeschrittenen Alter. Rüstige Rentner sind erste Wahl. Brugger hält ständig Ausschau nach weiteren Objekten, auch im Westen. Aber in den Grossstädten erachtet er das Preisniveau als inzwischen ausgereizt, und auch in der Provinz geht er vorsichtig zu Werke. Ein Neubau in Regensburg soll 4900 Euro je Quadratmeter kos- ten, da müsste er, gemessen an seinen Renditevorstellungen, 12 bis 15 Euro Miete pro Quadratmeter verlangen. Das findet der studierte Betriebswirt nicht besonders attraktiv.

Kein Ende in Sicht

Wie hoch liegt der Puls an den Immobilienmärkten? Nach einer Erhebung der Deutschen Bundesbank sind die Preise seit 2011 in den sieben grössten Städten um mehr als die Hälfte gestiegen. Bezogen auf 127 Städte, beträgt der Zuwachs rund 40 Prozent, für das ganze Land sind es immerhin mehr als 30 Prozent. Trotz abgeschwächter Preissteigerungsprognosen für 2018 und einzelner Warnungen: Ein Ende ist nicht in Sicht.

Insbesondere Wohneigentum und Mietwohnungen locken Käufer in Scharen. Der im Vergleich zur Schweiz höhere Mieterschutz und die sogenannte Mietpreisbremse bremsen zumindest die Nachfrage nicht. Wie hierzulande treiben die gute Wirtschaftslage, verbunden mit den Negativzinsen, sowie das ausgeprägte Sicherheitsdenken die Leute in Immobilien.

Stärkster Anstieg erwartet

Mehr noch: Was zwischen Basel und Genf der Wohnraumbedarf für Zuzüger generell ist, sind in Deutschland die Flüchtlinge. Anerkannte Asylbewerber müssen die Flüchtlingsunterkünfte verlassen und selbst eine Bleibe suchen. Die zu geringe Bautätigkeit befeuert die Preise zusätzlich. Im dritten Quartal 2017 erreichte der Anstieg den höchsten Wert seit 2006. An der Spitze standen Mietwohnungen und Büros.

Kein Wunder bei diesen Verhältnissen: Die Bundesregierung schätzt den jährlichen Bedarf auf 350'000 Wohnungen. Aber 2016 wurden 278 000 Wohnungen gebaut, 2017 dürften es im besten Fall 310'000 gewesen sein. Leerstände in Mietobjekten sind in Deutschland vorderhand ein regionales Problem.

Anfang November prophezeite die Ratingagentur Moody’s, im Vergleich von sieben europäischen Schlüsselmärkten dürften die Immobilienpreise in Deutschland und in den Niederlanden in den kommenden drei Jahren am stärksten anziehen. Allgemein bergen Immobilienmärkte grosse Risiken für das gesamte Finanz- und Wirtschaftsgeschehen. Adair Turner, der frühere Chef der britischen Finanzaufsicht, meint sogar, 90 Prozent der Finanzkrisen wurzelten im Immobiliensektor.

In Deutschland stellte die Bundesbank im November fest, dass die Wohnungs- und Häuserpreise in den 127 erwähnten Städten das Niveau, das Fundamentaldaten wie etwa Mieten rechtfertigten, um 15 bis 30 Prozent übertrafen. Das war 2016, im abgelaufenen Jahr dürfte sich die Schere weiter geöffnet haben.

«Wir befinden uns auf dem Immobilienmarkt trotz Höchstpreisen nicht in einer Preisblase», meinte zur selben Zeit Stefan Kreuzkamp vom Vermögensverwalter Deutsche Asset Management. Die Bundesbank sieht das ähnlich. Sie zieht ihre Zuversicht aus der Tatsache, dass die Hypothekarkredite mit 3,7 Prozent unterproportional wachsen. Mit anderen Worten: Die Preissprünge finanzieren die inländischen Käufer mit anteilmässig mehr Eigenkapital. Ähnliche Sättigungstendenzen im Markt wie in der Schweiz lassen (noch) auf sich warten.

Kritisch könnte aber ein rascher Anstieg des Zinsniveaus werden. Dies dürfte als Erste die Banken treffen. Sie vergeben zunehmend langfristige Baukredite, und fraglich ist, ob sie sich entsprechend refinanzieren. Der Anteil mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren hat bereits 45 Prozent erreicht.