Die meisten Schweizer erben heute im Alter von 45 bis 55 Jahren. Also dann, wenn viele von ihnen schon selber eine Familie haben und beruflich voll im Saft sind. Familie und Beruf führen sie geografisch oft weg von der Ortschaft, wo sie aufgewachsen und wo ihre Eltern noch immer zu Hause sind – die Eltern in einem schmucken Einfamilienhaus und die jüngere Generation oft in einer Mietwohnung in einem der grossen städtischen Zentren der Schweiz.

Sterben die Eltern, werden die Nachkommen Besitzer der elterlichen Immobilie. Waren die Eltern der Erben haushälterisch mit dem Geld umgegangen und amortisierten gewissenhaft, hinterlassen sie den Nachkommen bloss eine kleine Hypothekarschuld. Doch genau die solide Finanzierung stellt für die neuen Hauseigentümer wegen des Eigenmietwerts ein nicht zu unterschätzendes Hindernis für einen Einzug ins Elternhaus dar.

Denn nicht wenige von ihnen fahren mit ihrer bisherigen Mietwohnung unter dem Strich finanziell günstiger als im eigenen Haus. Viele vermieten darum das Erbstück lieber. Was in Zeiten mit einer steigenden Zahl von leer stehendem Wohnraum schwieriger geworden ist. Diese doch etwas kuriose Situation hat ihre Ursache in erster Linie im Eigenmietwertsteuer-Mechanismus.

Weltweites Steuer-Unikum

Schulden auf Wohneigentum lohnen sich in der Schweiz steuerlich. Denn je stärker das Haus mit Hypothekarkrediten belastet ist, desto mehr Schuldzinsen können die Hausbesitzer abziehen. Patrick Schnorf vom Immobiliendienstleister Wüest Partner rechnet vor: «Bei einem schuldfreien Haus im Wert von 1,4 Millionen Franken beläuft sich der monatliche Eigenmietwert auf 2750 Franken. Je höher jedoch die Hypothekarzinsen sind, desto tiefer fällt dann diese Steuer für Wohneigentum aus.»

Weil dieses weltweite Steuer-Unikum ausgerechnet die sparsamen Hausbesitzer straft, soll es nun fallen. Die bisherigen Anläufe dazu scheiterten zwar, doch da sich die Organisationen der Hausbesitzer und Mieter kompromissbereiter zeigen als früher, stehen die Chancen für die Abschaffung diesmal gut. «Wenn alles wie geplant abläuft, dürfte der Eigenmietwert in zwei bis drei Jahren der Vergangenheit angehören», sagt der frühere Generalsekretär des Schweizer Mieterverbandes und heutige Luzerner Nationalrat Michael Töngi (Grüne).

Steht noch in den Sternen

Wie das neue Steuerregime für Eigentumswohnungen und Häuser im Detail aussehen wird, steht noch in den Sternen. National- und Ständerat werden darüber beraten, möglicherweise hat das Volk das letzte Wort. Doch eines ist bereits heute schon klar: Wer seine Immobilie verantwortungsvoll finanziert, wird vom Staat künftig nicht mehr mit hohen Steuern gepiesackt. «Wer viel amortisiert hat, wird steuerlich im Vorteil sein», sagt Experte Schnorf. «Für unsere Beispiel-Familie lohnt es sich daher nach Abschaffung des Eigenmietwertes eher, in das Haus ihrer Eltern zu ziehen.»

Systemwechsel wird gefürchtet

Nur: Muss ein Teil der Mieter mit dem Systemwechsel fürchten, dass private Besitzer in ihre bislang vermieteten Häuser und Eigentumswohnungen einziehen wollen? Dass sie Eigenbedarf geltend machen und die Mieter dann ihre Siebensachen packen müssen? «Eigenbedarf ist rein sachlich ein Kündigungsgrund», sagt Monika Sommer vom Hauseigentümerverband Schweiz zu dieser Frage.

In Härtefällen kann zwar der Mieter eine Fristerstreckung erwirken und missbräuchliche Kündigungen bleiben untersagt – beispielsweise, wenn der Hausbesitzer behauptet, selber einzuziehen und die Wohnung dann Mietern zuschanzt, die einen höheren Zins zu bezahlen bereit sind. Doch Tatsache bleibt, dass Wohnen in solide finanzierten eigenen vier Wänden nach dem Systemwechsel finanziell wesentlich attraktiver wird. Nebenbei bemerkt, ist dies nicht unbedingt zur Freude der Schweizer Banken, die einen Teil ihrer Hypothekarkredite heute noch aus steuerlichen Gründen an die Frau oder den Mann bringen können.

Für Bewohner von Wohnungen, die im Besitz von institutionellen Anlegern und Wohnbaugenossenschaften sind, ändert sich mit dem sich abzeichnenden neuen Steuerregime nichts. Die Mehrheit der Schweizer Wohnungen sind aber in Privatbesitz – und nicht selten vererbt. «Erbschaften machen einen schönen Teil der Besitzerwechsel bei den Immobilien aus», sagt Sommer vom Hauseigentümerverband. Hinzu kommen Schenkungen, die Empfänger durchaus auch für Renditezwecke nutzen können.

Keine Massenkündigungen

Trotzdem: Mit Massenkündigungen rechnen die Immobilien-Fachleute wegen der Abwendung vom Eigenmietwert nicht. «Die Wirkung wäre marginal, da sie sich über mehrere Jahre verteilen würde», sagt Töngi, der frühere Generalsekretär des Mieterverbandes. Sommer von den Hauseigentümern meint: «Ob Eigenbedarf geltend gemacht wird, hängt davon ab, ob es für die Hausbesitzer ohne Eigenmietwertbesteuerung wirklich günstiger kommt, selber im bisher vermieteten Eigenheim zu wohnen.»

Das sei auch ohne diese Steuer längst nicht immer der Fall. «Denn mit einem Wohnungswechsel verändern sich auch andere Kosten, zum Beispiel die Ausgaben für das Pendeln und für die Steuern. Kommt hinzu, dass auch die Mietzinseinnahmen für das vorher vermietete Haus entfallen.» Expertin Sommer zieht darum folgendes Fazit: «Ob es sich finanziell lohnt, eine Mietwohnung aufzugeben und stattdessen ins eigene Haus umzuziehen, hängt von sehr vielen individuellen Faktoren ab.»