In neuen Mehrfamilienhäusern werden mehr kleinere Wohnungen erstellt. Ihr Anteil steigt seit 2011 jedes Jahr an und liegt nun bei 50 Prozent. Das gilt für die ganze Schweiz. In den Zentren ist der Trend deutlicher. Die durchschnittliche Grösse von Mietwohnungen, die online ausgeschrieben werden, sank in den Zentren in zwei Jahren von über 80 auf unter 75 Quadratmeter.

Der Trend wird auf eigene Gefahr missachtet. Heute stehen mehr Mietwohnungen leer als vor zwei oder drei Jahren, vor allem weil Pensionskassen auf Teufel komm raus investieren.

Es sind jedoch vor allem grössere und teurere Wohnungen, die auf neue Mieter warten. Kleine Wohnungen füllen sich schneller. Und sie konnten ihre Mieten halten. Grössere Wohnungen kommen heute zu tieferen Mieten auf den Markt, so die Raiffeisen-Ökonomen.

Wo viele Wohnungen leer stehen

Ausserhalb der Zentren liessen sich die Investoren auf dem falschen Fuss erwischen. Dort werden noch immer grosse Wohnungen gebaut. Auch deshalb stehen mittlerweile über 2 Prozent dieser Wohnungen leer, etwa um Aarau, im Oberaargau, in Olten, Solothurn oder im bernischen Jura.

Raiffeisen-Ökonom Lukas Seger sagt: «Die verfügbaren Daten zeigen für die letzten Jahre einen Abwärtstrend bei der Grösse der neu erstellten Wohnungen.» Ein Ende sei nicht in Sicht. Robert Weinert vom Immobilienmarkt-Spezialisten Wüest Partner sagt: «Kleinwohnungen liessen sich vielerorts sehr erfolgreich vermarkten. Daher dürfte ihr Anteil an Neubauprojekten auch in Zukunft weiter steigen.»

Ein Beispiel ist Minmax, eine Überbauung in Zürich. Von 101 kleinen Wohnungen waren 97 vermietet, als der Bau kürzlich fertiggestellt wurde. Sonst brauche es für eine Vollvermietung in Zürich bis zu 12 Monate, so die Eigentümerin, die Careal Immobilien. Minmax bietet Kleinwohnungen zu 40 bis 60 Quadratmetern oder sogenannte Clusterwohnungen mit Gemeinschaftsraum und mehreren 25-Quadratmeter-Zimmern, jeweils mit Dusche und Wintergarten. CEO Valentin Müller sagt: «Der Andrang war generell gross, auch weil wir tiefe Mietzinse verrechnen.»

Das liebe Geld

Es ist das liebe Geld, das kleine Wohnungen populär macht, der Mietmarkt wird durch die hohen Preise beeinflusst. «Viele junge Familien können sich Wohneigentum nicht mehr leisten, zumindest nicht ohne finanzielle Hilfe der Eltern», sagt Seger.

Aus der grossen Eigentumswohnung wird also nichts, Mietwohnungen sind meistens kleiner. Die verhinderten Eigentümer wären für die eigenen vier Wände sogar über eine gewisse Distanz gependelt, nicht jedoch für eine Mietwohnung.

«Bleibt Wohneigentum auch in peripheren Lagen unerschwinglich, ist für viele Haushalte die Miete in einem Zentrum attraktiver», sagt Seger. So bleiben sie lieber nahe der Zentren wohnen. Dort bekommen sie für ihr Geld weniger Wohnraum.

Wenn in den Städten Wohnraum knapp und teuer wird: modische Mini-Wohnung als angenehme Notlösung.

Wenn in den Städten Wohnraum knapp und teuer wird: modische Mini-Wohnung als angenehme Notlösung.

Das liebe Geld macht auch unter Zuwanderern kleinere Wohnungen populärer. Das hat damit zu tun, dass die heutigen Zuwanderer weniger Geld zur Verfügung haben. Der Anteil an Nordeuropäern hat sich seit 2009 halbiert. Dagegen kommen mehr Osteuropäer und Flüchtlinge aus Asien und Afrika, ihr gemeinsamer Anteil hat sich verdreifacht.

Flüchtlinge aus Asien oder Afrika geben laut Statistik nur etwa 1000 Franken aus, Nordeuropäer hingegen 1600 Franken. «Auch das trägt dazu bei, dass die Nachfrage nach kleineren Wohnungen weiter zunehmen wird», sagt Raiffeisen-Ökonom Seger.

Marktkräfte ausgehebelt

Der Trend zu kleinen Wohnungen ist längst international. In London sollen Mietwohnungen selbst im überfüllten Zentrum erschwinglich bleiben, indem Wohnungen im Taschenformat (pocket living) gebaut werden. In Dänemark wollten Spender nahe der Kopenhagener Universität das «Wohnheim der Zukunft» erstellen. Ein Rundbau mit 400 Mini-Wohnungen für 400 Studenten.

Anonyme Marktkräfte werden in Wohn-Genossenschaften ausgehebelt. Hier sind es die Genossenschafter persönlich, die kleine Wohnungen durchsetzen. Ein Beispiel ist die Genossenschaftssiedlung «Mehr als Wohnen» in Zürich-Leutschenbach. 54 Genossenschaften haben sich zusammengetan, sie bauen in diesem Randquartier immerhin 13 Gebäude für 1300 Menschen. «Wir haben mehr günstige Wohnungen und verbrauchen viel weniger Energie, wenn mehr Personen auf dem gleichen Raum leben», sagt Präsident Peter Schmid. Auch entstehe so leichter ein lebendiges Quartier. Die Verdichtung gelingt mit einfachen Mitteln.

«Mehr als Wohnen» vermietet grössere Wohnungen für Familien mit Kindern, baut sie aber kleiner als gewinnorientierte Investoren. Sie bietet kleine, aber günstige «Budget-Wohnungen». Sie schreibt Belegungen vor: Eine 4½-Zimmer-Wohnung muss mindestens von drei Personen bewohnt werden, nicht nur von einem Single. So kommt die Genossenschaft auf 34 Quadratmeter pro Einwohner, in kommerziellen Wohnungen sind es 44.

Zu klein sei dies beileibe nicht, so Schmid. Mieterbefragungen würden zeigen: «30 bis 35 Quadratmeter sind machbar, ohne dass sich irgendjemand gross einschränken muss.»